개요

 수분양자인 상대방(B)이 분양자인 의뢰인(A)과 상가건물 일부 호실에 관한 분양계약을 체결한 후, A에 대하여 ‘층수표기특약’위반 및 분양목적물 내부에 존재하는 ‘기둥’의 존재의 기망 등을 이유로 상가분양계약의 취소 및 해제를 구한 사안

1. 주요 사실관계

- A와 B의 이 사건 상가분양계약 체결

- A와 B는 이 사건 상가분양계약서에서의 목적물 표기를 ‘1xx호’에서 ‘B1xx호’로 수정하는 - 내용의 분양계약서(이 사건 수정 상가분양계약서) 작성(층수표기특약: “본 상가 지하1층 - 1xx호는 준공 후 내·외부 표기 및 부착물은 1층 1xx호로 표기됩니다”).

- 이 사건 상가에 관한 B의 소유권이전등기 경료

- B가 A를 상대로 이 사건 상가분양계약 해제 및 취소, 손해배상청구

쟁점

 ① 이 사건 상가분양계약에서 ‘층수표기특약’이 ‘주된 채무’인지 여부

 ② A가 B에 대하여 이 사건 상가 내 기둥의 존재 및 크기에 관하여 고지의무를 위반하였는지 여부

1. 관련 법리

① 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결

민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.

② 대법원 2007. 4. 12. 선고 2004다62641 판결

기망에 의한 손해배상책임이 성립하기 위해서는 거래당사자 중 일방에 의한 고의적인 기망행위가 있고 이로 말미암아 상대방이 착오에 빠져 그러한 기망행위가 없었더라면 사회통념상 하지 않았을 것이라고 인정되는 법률행위를 하여야 한다.

2. 리앤승 법률사무소 이상호 대표변호사의 대응

1) ‘층수표기특약’ 관련

실제 이 사건 상가건물은 남쪽보다 북쪽이 지반이 높은 상태로 건축됨으로써, 남쪽 지상으로 연결되는 이 사건 상가목적물인 ‘B1xx호’와 북쪽 지상으로 연결되는 ‘1xx호’는 층수는 달리하나, ‘지상’으로 연결되는 점은 동일하였습니다. 즉 이 사건 상가목적물이 지하1층으로 표기되어있었으나 실제는 ‘지상층’에 해당하였으므로, B는 A에게 이 사건 상가건물 건축 후 층수표기를 지하1층에서 지상1층으로 표기해줄 것임을 특약하였고, 위와 같은 사정은 B 또한 충분히 인지하고 있었습니다.

채무불이행으로 인한 계약해제의 경우에는 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 한다는 것이 대법원 판례이므로, 저는 위 ‘층수표기특약’은 위와 같은 사정 및 소송 중 층수표기가 실제 변경된 점 등을 이유로 주된 채무가 아니라 단순히 부수적 채무에 불과하다는 주장을 하였고, 재판부는 이를 받아들였습니다.

 2) ‘이 사건 기둥’ 관련

이 사건 기둥의 존재, 위치, 크기 등과 관련한 기망 여부는 이 사건 소송에서 가장 치열하게 다투는 쟁점이었습니다.

소송 초기 검토과정에서 과거 유사사례에서 분양자가 분양계약 당시 상가기둥의 존재와 크기 등에 관하여 수분양자에게 미고지하였다는 이유로 수분양자의 분양자를 상대로한 계약해제 및 손해배상청구가 인용되는 판례가 다수 있음을 알게되었고, 이러한 점은 재판부 또한 인지하고 있을 것이기에 소송이 초기에는 불리한 상황으로 진행되었습니다.

그러나 저는 쉽게 포기하지 않았습니다. ① 이 사건에서 기둥의 존재에 관한 고지여부, 기둥의 위치 및 크기, B가 이 사건 상가목적물에 기둥이 2개가 존재하였음에도 건물준공 후에도 이의를 제기하지 않은 사실, B가 기둥의 존재를 알고 있었음에도 이 사건 상가목적물을 분양받은 이유 등과 ② 이 사건과 유사사례에서 판단된 유리한 판례와 불리한 판례의 사실관계 및 그에 관한 법원의 판단에 관하여 세밀하게 검토하였고, 그에 따라 이 사건의 경우 수분양자의 손을 들어준 사례와는 다른 결론을 낼 수 있는 근거를 확보할 수 있었습니다.

이 사건 기둥의 위치 및 크기에 대하여, 이 사건 상가목적물 내·외부를 담은 사진과 동영상을 촬영하여 법원에 제출하기도 하였는데, 이 사건 기둥은 이 사건 상가목적물의 입구측에 위치하지 않고 벽면에 붙어 설치되어 있는 점, 그 밖에 이 사건 기둥의 위치와 크기로 인하여 이 사건 상가목적물의 사용·수익에 중대한 지장을 초래할 정도로 시야를 차단하거나 공간 활용과 동선을 제한하지 않는 점, 기둥으로 제약을 받는 공간도 창고 등으로 활용될 여지가 있다는 점 등을 주장하였습니다.

또한 이 사건 상가목적물은 같은 라인 내부에 있는 다른 호실과 달리 외부에 직접 노출되어 있음으로써 상가로서 이점이 컸음에도 불구하고 외부에 전혀 노출되지 않는 다른 호실과 평단가가 동일하게 책정되었음에 발견하고 이를 주목하였습니다. 즉 B는 이 사건 상가목적물 내부에 기둥이 존재하였음을 알고 있었으나 기둥의 위치와 크기 등을 사용·수익에 대한 중대한 제약으로 인식하지 않았고, 이 사건 상가목적물이 외부에 노출됨으로써 상권 대비 저렴한 평단가로 분양받을 수 있는 이점을 생각하여 이 사건 상가목적물을 분양받았음을 적극 주장하였습니다(이 사건 상가목적물은 북측에 위치한 1층 상가호실의 평단가의 1/2에 불과한 점 또한 밝혔습니다).

결과

 재판부는 위와 같은 저의 주장들을 대부분 받아들이고, 원고의 청구를 모두 기각하였습니다.